工大花园业主大会议事规则
为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物业管理条例》及有关规定、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业管理条例实施细则》、《马鞍山市物业管理实施办法》等相关规定，制定本业主大会议事规则。
物业名称 工大花园小区
坐落位置 马鞍山市兴安路411号
物业类型 商住小区
建筑面积 280000m2
第一章 业主大会
一、本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
二、本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。
三、本业主大会依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
四、本业主大会设立工大花园业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
五、本业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并自觉接受雨山区住建委和佳山乡政府、学苑社区社区居民委员会的监督和指导。
第二章 议事内容
一、业主大会的议事内容：
（一）制定、修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；
（二）选举、更换业主委员会委员，决定业主委员会委员报酬，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案；
（五）听取和审查业主委员会的工作报告；
（六）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案；
（七）决定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）改变和撤消业主委员会不适当的决定；
二、业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责）：
（一）负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议，并向业主大会报告工作；
（二）代表业主大会监督物业管理工作的日常运行；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）制定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；
（五）制定《管理规约》和《业主大会议事规则》草案或修改方案，报业主大会审议决定；
（六）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会审议决定；
（七）制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会审议决定；
（八）制定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会审议决定；
（九）根据业主大会决定的专项维修资金使用、续筹方案，使用和续筹专项维修资金；
（十）监督《管理规约》的实施，依据《管理规约》，对违反《管理规约》规定的业主，进行处理；
（十一）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
（十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
第三章 业主投票权的确定
一、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的规定事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
对制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、业主大会召开前，应确定物业管理区域内的总投票权数，本物业管理区域内的总建筑面积（不含公用部分、有争议的产权面积）为总投票权数；
三、业主投票权数的确定：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按前项总和计算。
四、业主行使投票权的，在填好选票（表决票）后，应持证明本人业主身份的有效证明（房屋所有权证、购房发票、购房合同等）到指定的投票点投票。
五、业主委托代理人行使投票权的，应提供业主的书面委托书、业主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明等，代理人在授权范围内行使投票权。
六、未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
七、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会，并参与投票及选举活动。
第四章 议事方式
一、业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年召开1次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
（一）50%以上业主委员会委员提议；
（二）20%以上业主提议；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
二、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。
三、业主大会议事采用以下第（二）种方式：
（一）集体现场讨论形式：物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决。
（二）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认，也可采用微信联系等电信信息交流方式征求意见。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。
四、征求、回收业主意见
（一）设投票箱：在物业管理区域内分设一个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。
（二）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的，视为同意“少数人服从多数人意见”。
五、业主大会授权业主委员会的议事方式：
（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。
（二）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开第一次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。
（三）业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任1名，主任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会每届任期三年，委员任期届满可连选连任。
（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员人数半数以上同意，不同意见应当记录在案。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。
第五章 表决程序
一、业主大会会议的召开。组织召开业主大会有如下情形：
（一）业主委员会成立前，在雨山区住建委的指导下，由业主代表、建设单位组成的业主大会筹备组作为召集人负责组织业主大会的召开。
（二）业主委员会成立后，由本届业主委员会作为召集人组织召开业主大会。
（三）业主委员会任期届满，未召开业主大会选举新一届业主委员会的，在雨山区住建委、佳山乡政府、学苑社区的指导下，由换届选举筹备组作为召集人组织业主大会的召开。
二、大会筹备工作。召集人作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知社区居民委员会、佳山乡政府、雨山区住建委。
三、发布公告。业主大会召开会议前15日召集人应当将召开会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
四、征询意见。召集人发放征询意见表和选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内全体业主意见。
五、回收统计意见。召集人通过设投票箱回收物业管理区域内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决。召集人发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。
六、通报大会议事决定。业主大会会议内容和过程应当由业主委员会或筹备组作书面记录并存档，记录人、主任（或组长）应在记录上签名。
召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见情况和选票统计结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。
召集人将业主大会的议事决定自会议结束后7日内以书面形式在物业管理区域内公告，并将有关材料送学苑社区居民委员会、佳山乡政府、雨山区住建委备案。
七、业主委员会的议事程序：
（一）业主委员会会议有定期会议和特别会议；定期会议每季度至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开特别会议。
（二）发布公告、下发通知。每次业主委员会会议应当在会议召开3～7日前将业主委员会会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。同时，通知全体业主委员会委员，并送达有关材料。
（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权的范围内对事项进行审议。
（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名存档。
（五）通报议事决定。会议结束后2日内，业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。
（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务企业执行会议决定。
第六章 业主委员会
一、业主委员会委员任职条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主：
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，交纳物业管理费；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力：
(六)具备必要的工作时间；
(七)具备高中以上文化程度;
(八)年龄在70岁以下，身体健康；
二、业主委员会委员职责：
(一)维护全体业主合法权益；
(二)模范带头履行业主义务；
(三)参加业主委员会会议；
(四)收集和反馈业主意见；
(五)对议事内容发表意见，进行表决；
(六)执行业主大会的决定；
(七)对业主委员会的决议承担责任。
业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担赔偿责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。
三、业主委员会委员资格的终止。
业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：
（一）因物业转让，灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（三）因疾病原因丧失履行职责能力的；
（四）不执行业主大会决议、不履行业主委员会职责、不为业主办事、工作不作为的；
（五）借工作之便以权谋私的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）不履行业主义务的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应在物业管理区域内公告，业主委员会应当做好记录、存档并告知雨山区住建委、佳山乡政府、社区居委会。
业主委员会委员资格终止的，应在终止之日起3日内将保管的资料、印章移交给业主委员会。
四、业主委员会委员的代理。
业主委员会委员因故不能参加业主委员会会议的，应当请假，也可以书面委托其他业主作为代理人参加业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集、主持。主任因故缺席时，应委托副主任召集、主持。
五、业主委员会委员的任期。
业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
六、业主委员会备案。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按要求向雨山区住建委备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。
七、业主委员会换届。
业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
前一届业主委员会的工作至届满时为止；原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接登记手续。
新一届业主委员会未产生的，本届业主委员会到届满时自然终止。业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物暂时移交给佳山乡政府，待新一届业主委员会成立后再办理转交手续。
八、业主委员会不履职情况的处理。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，雨山区住建委、佳山乡政府、社区居民委员会有权要求其按规定召开。拒绝召开的，雨山区住建委、佳山乡政府应当责令业主委员会限期召开。
业主委员会任期届满2个月前，应当书面报告社区居民委员会、佳山乡政府、雨山区住建委，在其指导监督下，召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，雨山区住建委、佳山乡政府责令限期组织换届选举工作；逾期仍不组织的，其他业主可向雨山区住建委、佳山乡政府指导成立换届选举筹备组，组织换届选举工作，选举新一届业主委员会，开展正常工作。
九、业主委员会财务管理制度。
（一）业主委员会委员津贴。
业主委员会委员为业主服务，可根据付出的劳动程度享受一定的津贴，但须经业主大会同意。
（二）业主大会、业主委员会委员活动经费。
业主大会和业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担。承担的方式：
利用共用部位、共用设施设备经营收益支付。经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支；有关人员的报酬；必要的日常办公等费用。
（三）经费收支账目由业主委员会负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
（四）业主委员会应当制定财务管理制度，报业主大会决定。
第七章 其他事项
一、本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位等。
二、本业主大会成立由落选的委员候选人和业主代表共同组成业主委员会监事会（５～７人），列席和旁听业主委员会会议，代表全体业主对业主委员会的工作进行监督。
三、本规则未规定的事项，按照有关规定执行。
四、本议事规则从业主大会通过之日起生效。
